長沙樓市庫存真的告急?都是精裝修政策惹的禍?

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編輯：牛綺思

（本文刊發於《中國經濟周刊》2018年第21期）

近日，一份名為《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中间城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》的文件流傳開來。

這份公文稱，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整室第用地供應規模、結構和時序，對消化周期在“12-6個月的，要增长供地﹔6個月如下的，不僅要顯著增长供地，還要加速供地節奏”。

該函顯示，到本年3月，長沙市中间城區累計已辦理預售許可或現房銷售備案，但还没有銷售的室第去化周期僅為2.8個月，下轄的長沙縣、瀏陽市去化周期分別為2個月、1.9個月。

5月14日，長沙市住建委約談80余家房地產開發企業，促使其加速入市步调。

庫存告盡，樓市垂危，都是精裝修政策惹的禍？

一般而言，當一個都会住房的消化周期低於3個月，房價就會有極強的上漲動力。事實上，長沙房價自2016年下半年開啟上漲模式今后，至今不曾剎車。

搶房发急在購房者中彌漫，各種怪象也已見多不怪。

前不久，長沙一樓盤搖號名單中居然出現了兩名00后，此中一個生於2007年，本年才11歲。

5月4日，北辰三角洲開門放籌，有人排隊現場暈倒，當場昏迷不醒，有購房者大打脱手引來差人，3天超過5千人排隊搶房，排隊現場很多是上了年紀的白叟。有人在公眾號“地產真人骰寶,BBC”留言稱，“親眼看到一個頭發全白的走路走不動的老嗲嗲（注：長沙方言，泛指老翁），被兒子喊著來認籌北辰，那麼大年紀還來受這罪”。

……

開盤統計數據為這場狂熱作了注腳：2017年12月，保利天禧，688套房，2161人搖號，中簽率31.8%。2018年5月，北辰三角洲，631套房，5151人搖號，中簽率12.3%。這兩個盤同在濱江，性價比并驾齐驱，房源同是600多套，分歧的是，認籌人數后者暴漲了一倍多。

眼光轉向長沙房地產的熱門區域——梅溪湖板塊，同樣的戲碼也在上演：雲頂梅溪湖和金茂灣兩項目本年4月雙雙搖號開盤，認籌人數都在房源數量的兩倍以上。

據克而瑞钻研中间數據，本年4月，長沙需求最龐大的剛需和改良市場还是供不應求，認籌人數與推售房源數量之比最高達到了8：1。

對此，很多業內人士認為，這都是精裝修政策惹的禍。

本年3月，長沙出台精裝修政策，请求“長沙市內五區（芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區）新供地的商品室第項目，採用全裝构筑設交付的比例不低於70%”，卻沒有像武漢等地一樣出台精裝價格的詳細限定條款。

據领会，精裝價格是以被一些樓盤不斷推高，報價從約2000元/平方米漲到超過4000元/平方米。好比，本年3月30日，湖南湘減肥茶,江新區官網挂出了“長沙梅溪湖金茂灣二期14#棟、22#-25#棟精裝修工程招標通知布告”，根據通知布告可計算出，該樓盤精裝修工程造價約4600元/平方米。

在一些房產銷售員的衬着下，裝修價格看漲預期強烈，購房者排隊搶房重回樓市。“傳說裝修定價政策5月份就要出台，要買屋子就趕緊。”長沙山河帝景的一名置業顧問如是說。

事實上，據《中國經濟周刊》記者领会，多個毛坯樓盤今朝都在从新考慮按裝修價格開盤。不過，因裝修新政触及發改、住建、稅務和銀行等多個部門，互相之間长处考量並纷歧致，裝修新政的出台時間几回再三后延。

一二手房價格倒挂，搖號成为了复活意

5月17日晚，長沙華潤廣場開盤搖號排隊現場。（《中國經濟周刊》記者 李永華 攝）

引發搶購的另外一個身分是一二手房價格的倒挂。

以北辰三角洲為例，新居比二手房每平方米广泛廉价5000元摆布，如果買到100平方米的新居，就等於賺到50萬元。

一張剛需票，十萬雪花銀。沒有購房資格，創造購房資格也要上。層層加碼的限購政策下，怎麼創造？

2017年3月18日，長沙發布限購政策，實行區域性住房限購，並暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。

同年5月20日，限購升級，限購對象擴大至本市戶籍家庭，限購范圍也從新居擴大至二手房：暫停對在限購區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）﹔暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

而到2017年8月，長沙人材新政細則發布，大專以上學歷、長沙事情且有一個月社保的人士便可以買房，35歲如下、本科以上學歷者無需社保，遷了戶口便可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單，憑戶口本、身份証、畢業証便可辦理落戶手續。

這直接冲破了5月20日發布的限購政策。對此，《中國經濟周刊》曾於2017年9月報道稱，“由於合适購房條件的人群驟增，市場广泛預計，這將加劇供需失衡，短时间內市場將難以降溫。”

當然，沒大專以上學歷的，花幾萬買個小商鋪或投資商業公寓，一樣可以曲線入戶。本身沒有購房資格，家裡的白叟、小孩一块儿上。更有甚者，一些房產中介稱花個2、三萬元便可以幫客戶辦戶口。各種“套路”在購房者與炒房者之間私相傳授……一樓盤銷售總監對《中國經濟周刊》記者笑稱：“誰家還沒幾個剛需啊。”

強烈賺錢效應下，創造條件去排隊搖號同样成為一些人的复活意。該總監流露，光是他手頭的“關系戶”都300多個人了，隻要搖上號，再把號子轉手倒賣出去，最少是20萬元的收益。

打擊捂盤可否加速供應？

一二手房房價倒挂也讓一些開發商捂盤惜售。中心美郡、合能楓丹麗舍、中建梅溪湖、建發中心公園、中冶中心公園等項目均長時間捂盤，有的捂盤時間乃至長達一年以上。

對此，本年5月14日，長沙市住建委集中約談80余家房地產開發企業，请求達到預售條件的房地產項目須於當周內上報銷售方案，並在限制時間內開盤，對構成捂盤的項目和企業，除嚴格限制其依照最初審批價格進行銷售外，還將通過暴光、約談、納入“黑名單”等手腕，促使其加速入市步调，對捂盤情節特別嚴重且拒不整改的，將暫停其參與長沙地皮市場招拍挂，制止其在長沙拿地。

長沙市住建委黨委委員、副主任胡漢清暗示，由於各界對長沙房價看漲的預期，導致長沙房地產市場異常火爆，部门房地產開發企業試圖通過捂盤，推遲上市時間，用時間換取漲價。

“這種设法彻底是錯誤的，我們應該看到当局對房地產市場調控的決心，始終堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，连结調控政策的連續性穩定性，企業應放棄一切不切實際的设法，加速在建商品房入市。”胡漢清說。

不過，對於打擊捂盤的力度和结果，也有質疑的聲音。

2017年9月28日，長沙市人民当局辦公廳出台《關於加速在建商品住房入市銷售的通知》，明確對納入督辦范圍的商品住房項目，合适預售條件的多層衡宇施工至正負零、高層衡宇施工至主體5層，可申辦預售許可手續﹔凡應開工而未開工，或已開工但工程進度緩慢，不克不及按用地合同約定的開工、完工時間上市銷售的，按地皮出讓合同約定台北票貼,補繳地皮閑置費，並依法依規究查企業有關責任。

现在，距通知發布已過去泰半年時間，施工至主體5層就拿預售許可的項目數量可謂鳳毛麟角，反而封頂不賣的項目触目皆是。

而政策高壓下，也有捂盤的開發商暗示冤屈。

位於芙蓉區人民東路的中交中心公園的一名置業顧問說，樓盤2016年室第就賣過7000多元/平方米的價格，現在想拿預售，但当局限價6000多元/平方米，比周邊項目低了一半。“拖了這麼久，公司其實也挺著急，也想快點賣房，回籠資金，但價格實在过低了。”

長沙地皮供應量可否回升？

購房者入市之時，開發商也在搶地。

本年4月17日，長沙市岳麓區021地塊，40余家房企爭搶，競拍短短4分鐘，便達到熔斷頂點﹔5月15日，長沙市高新區首宗“限房價競地價”地塊“出嫁”，僅9分鐘即達到最高競價。

有業內阐发認為，開發商哄搶地皮当然與樓市火爆高度相關，也與近幾年供地欠缺息息相關。

據华夏地產钻研中间數據，2013年長沙內六區（長沙內五區加之原望城縣，后改為望城區）經營性地皮供地727萬平方米﹔2014年499.2萬平方米﹔2015年僅189萬平方米﹔2016年332萬平方米，不到2013年高點的一半。

室第用地供應更是不斷縮減。2014年和2015年，長沙市區（內五區）成交面積分別是579公頃、356公頃。到了2017年，長沙市內六區室第用地供應計劃為396.2公頃，但實際僅完成100公頃摆布，隻佔年度計劃的四分之一摆布。

橫向比較來看，2017—2019年，長沙年均室第用地供應計劃是290萬平方米，同為二線都会的武漢、鄭州、合肥的供應面積分別是1193萬平方米、800萬平方米與722萬平方米，均比長沙超过跨过不少。

針對湖南省住房和城鄉建設廳加速供地節奏的建議，長沙市國土局曾對媒體暗示，從2018年1月份到4月份，長沙供地力度已經有大幅度晋升。此中，全市(含區市縣)室第用地已供應了2600畝，同比增623%﹔室第可建面積549萬平方米，同比增622%。

不過，有市場人士發現，本年前4個月，長沙市室第供地中，非中间城區的區市縣佔了很大份額。在省住建廳的公文中，長沙中间城區屬於加速供地的范圍，長沙市國土局則回應全市范圍供了很多地。只是兩者所涵蓋的區域並纷歧致。

2018年将近過去一半，但截至本刊記者發稿前，在長沙市國土資源局的官網上，還未查詢到該市2018年度國有建設用地的供應計劃。